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不動産投資の入門本。

• 物件価格1500万円で表面利回り13%が目安。実質利回りは8パーセント程度になる
• 木造建築はあとからどうとでも補強や修繕が可能
• 鉄骨や鉄筋コンクリートの方が、ボロ物件の場合は怖い
• 建物の傾きはどうしようもない。現地調査では水平器を持っていく
• 湿気が多い場所は避ける
• 物件に惚れてはいけない
• 慣れてないと、ここまで手間暇かけたんだからと、事業とは関係ない感情で買ってしまいがち
• 大がかりなリフォームでは賃料の15ヶ月分が上限、など基準を決めておく
• ダイノックフィルム
• リフォームは必ず相見積もりをとる
• もし可能であれば、1部屋のリフォームを自分で手がけてみること
• お願いしたい業者がいたら、相見積もりで出た1番安い値段を伝えてこの値段でできるか交渉してみる
• 聞いてみる
  • 仕事の年数
  • どんな案件が多いか
  • 築古のリノベーションの経験はあるか
  • 手掛けた現場や写真
• 差し入れしつつ現場を見に行く
• 経費
  • 固定資産税・都市計画税・事業税
  • 宅地建物取引業者 への仲介手数料や広告費
  • 原状回復を含めた修理費やリフォーム費
  • 大規模修繕費
  • 給排水、電気、ガス設備
  • 火災保険料、地震保険料
  • 定期清掃費
  • 消火用設備等の法定点検や報告、メンテナンス
• 資産性が高くても狙い通りに「現金化=売却」するのは難しい
• 売買の仲介業者に聞くことリスト
  • 所有者の売却理由
  • 問い合わせがあったり、買いたい人は現れたりしているか
  • 買い手希望者の反響
  • ライフラインについて(公営水道/井戸/本下水道/浄化槽/汲み取り式/プロパン/高架水槽/揚水ポンプ/加圧式)
  • 設備の詳細
    • 洋式トイレ
    • 洗濯機置場
    • 追い焚き
  • 空室のリフォーム状況
  • 土地の実勢価格、路線価
  • 建ぺい率/容積率
  • 都市計画の区域区分と用途地域の種類
  • 法令上の制限(都市計画法、建築基準法、 土地区画整理法 、景観法など)
  • 重要事項の告知義務はあるか
  • 大規模修繕履歴 (いつ外壁塗装や屋上防水をしたか)
  • 土地の地目(宅地、畑、田、山林)と過去の利用状況
  • 駐車場の数、近隣の月極駐車場の相場と空き状況、自転車置き場あるか。充足率
  • バス停までの距離と便数
  • 建物はハウスメーカーの規格か、それとも在来工務店の建築か
  • 価格交渉の余地はあるか
  • 固定資産税評価額 や固定資産税と都市計画税の税額について
  • 平坦地か傾斜地か、擁壁はあるか、崖地は迫ってないか、日照はどうか
  • 隣地とのもめごとの有無、境界は確認できる状況か
  • ハザードマップのエリア内か。自然災害の履歴
  • 地中埋設物はあるか。可能性も含めて
  • 「周知の 埋設文化財包蔵地 」ではないか。区域外でも隣接していないか
  • アスベストの使用状況
  • 建物の状態。外壁や基礎にクラックはあるか、雨漏りはあるか
  • レントロール(契約期間や賃料、空室状況など)
• さらに踏み込んで聞くことリスト
  • 売主の背景
  • 建築確認通知書 、検査済証はあるか
  • 建物が建築基準法などの法令を遵守しているか
  • 土壌汚染はないか
  • 手付金の額やローン条項(融資不可のときの契約解除)の受け入れなど
  • 配置図、建物図面、現況平面図、公図、地積測量図はあるか
  • 登記簿謄本(全部事項証明書)はあるか
  • 固定資産税や都市計画税の評価証明書、納税通知書の確認
  • 新築時のパンフレットや募集リーフレットはあるか
  • 建物竣工図はあるか。配管・配線の記録は改修に役立つ
  • 越境物の有無。隣地による敷地内埋設管の利用があるか
  • 電気の状況。キュービクル 式高圧受電設備 があれば詳細も
  • プロパンガスの場合、 設備貸与証明書 (償却期間)など
  • 都市ガス調査回答書はあるか。埋設ガス管の把握に役立つ
  • 受水槽や浄化槽の点検や清掃履歴、費用
  • 簡易専用水道検査結果書 はあるか。10㎡を超える受水槽/年1回
  • 消防用設備等点検結果報告書 ・実施報告書・費用
  • 各世帯に 住宅用火災警報器 は設置してあるか
  • 修繕記録はあるか。エアコンや給湯器の交換履歴など
  • テレビ共聴方式(アンテナ・ケーブル)や維持費など
  • インターネット回線は導入済みか
  • 屋根の修理は必要か。防水対策は緊急に必要か
  • 管理形態は何か。自主管理、管理委託、サブリース
  • 管理会社による定期清掃、点検報告書はあるか
  • 自治会費の制度があれば、詳細など
  • 過去の事故、事件、トラブル、クレームの履歴
  • ペット可ならその規約
  • 店舗、事務所利用があれば規約と利用実態(火災保険料に影響)
  • 滞納者、不良入居者、反社会的勢力の有無
  • 家賃保証会社、 家賃収納代行会社 の利用はしているか
  • 管理会社への委託内容(管理料など)、管理会社の変更に必要な手続きなど
  • 長期修繕計画はあるか
  • 各世帯の 借家人賠償責任保険 の加入状況。更新はされているか
  • 物件のランニングコストについて
  • 敷金(保証金)の引き継ぎ方について
• 現地調査のチェックリスト
  • 駐車場は何台分か、タイヤ止めはあるか、表層の状態はどうか
  • 駐車場の台数は増やせるか。電柱、植栽、塀の移設や撤去を検討する
  • 基礎に大きなヒビはないか
  • 共用廊下の天井の状態。垂れ下がっていないかなど
  • 窓やひさしなどに痛みがないか
  • 手すりやバルコニーの状態
  • 階段は良好か。踏み板の強度、サビ、揺れ具合、劣化、破損
  • 屋根の種類。瓦、スレート、金属、コンクリート
  • アンテナの位置と状態
  • プロパンガス会社、ボンベ置き場
  • 面格子はあるか。防犯対策
  • 敷地の土の部分を確認。除草剤の散布範囲
  • 給湯器の製造元や年式
  • 浄化槽や汚水タンクの位置と状態
  • 共用灯の位置と数量
  • 外壁の状態。クラック、浮き、継ぎ目の劣化
  • 建物や敷地の苔/カビの有無。水はけや日当たりを確認する
  • 境界の確認。杭、標、金属鋲など
  • バイク、自転車置き場の位置と状態
  • エアコン室外機の位置と状態
  • 敷地内の放置物。放置車両、古タイヤ、粗大ゴミ
  • 高圧受電設備の位置と状態
  • 露出配管の位置、用途、状態
  • 井戸ポンプ、高架水槽、揚水ポンプ、加圧タンク、受水槽の位置と状態
  • エレベーターの位置と状態
  • 郵便ポストのデザインや機能。宅配ボックスを検討する
  • 防犯カメラやオートロック機能の位置と状態
  • 門、塀、フェンスのコンディション
  • 全体の印象
  • 臭気の確認。カビ、畜産場の臭気
  • バス停や駅までの実際の距離。時刻表
  • 生活利便施設や競合物件の確認。競合物件の数、入居状況など
  • 敷地内に電力柱や電信柱はあるか。番号を確認する
  • ゴミステーションの位置と状態
  • 擁壁は役所で検査済証を確認
  • 近くに鉄塔、高架道路、高架線路、鉄道、幹線道路はあるか。日照/騒音/汚染/安全性など
  • 周辺の電柱、門扉、ブロック塀に傾きはあるか
  • 建具の開閉はスムーズか。戸車、敷居滑り、ヒンジの不具合や鴨居の下がりはないか
  • 床鳴りはしないか。元押入れだったクローゼットは床強度を確認
  • 掃き出し窓まわりの床の状態
  • エアコン、キッチン、洗面台、便座、換気扇、照明器具の機能や状態
  • 浴室鏡の状態。ウロコ汚れや劣化など
  • シャワーヘッド・ホース、蛇口、パッキン、コマ、選択水栓金具の状態
  • 洗濯機の排水トラップや防水パンの位置と状態
  • ドアノブ、取っ手、タオルハンガー、カーテンレールの状態
  • 窓ガラスとゴム部分、窓の木枠、網戸と押さえゴム、襖、障子の状態
  • 鍵やクレセント錠の状態
  • 雨漏り跡はないか
  • 壁、天井、床面、畳の状態
  • 大幅な間取り変更や和室の洋室化をイメージ
  • 設備の状態と検討事項。Wi-Fi、モニターフォン、電子ロック
  • 契約アンペア数。低い・古いものは改善を検討する
• 現地の不動産業者に電話で聞くことリスト
  • 単身者とファミリー向けのどちらが人気か
  • 駐車場ニーズはあるか。月極の相場や空き情報について
  • 電車やバス停の利便性について
  • 人気のリフォームメニューと概算費用はあるか
  • 賃貸が見込める施設、大学、工場と状況はどうか
  • 土地柄や入居者ニーズ(満足度の高い条件や設備)はあるか
  • 各間取りの家賃相場はどうか
  • 敷金、礼金、フリーレント、広告費の相場はどうか
  • ズバリ空き室を早く埋める方法はあるか
  • 災害ハザードエリアについて
  • このエリアでの購入を勧めるか、勧めないか。アドバイスなど
• 管理会社に聞くことリスト
  • インターネットでの募集方法について。サイト名など
  • 店頭ではどのような募集を行っているか
  • 現地で募集幕、看板、のぼり等は出しているか
  • 地域情報誌やフリーペーパーの募集(と反響)はあるか
  • 内見の案内やその結果の報告はあるか
  • モデルルーム化など、空室を埋めるメニューはあるか
  • 家賃保証会社は利用しているか
  • 連帯保証人制度 は採用しているか
  • 定期借家契約は導入しているか
  • 借家人賠償責任保険 の内容と加入状況など
  • 賃料明細の発行や家賃振込のスケジュールはどうか
  • 滞納の督促マニュアルはあるか
  • 入居時の鍵交換は、入居者負担(特約付帯)か
  • 退去清掃費は、入居者負担(特約付帯)か
  • 原状回復のマニュアルはあるか
  • 定期巡回/報告はあるか。定期清掃の費用はどれくらいか
  • 契約外の駐車、駐輪、放置車両への対処法はあるか
  • 掲示板は管理するか。内容の確認や更新など
  • 浄化槽メンテナンスの頻度と料金はどうか
  • 受水槽、高架水槽の清掃頻度と料金はどうか
  • 地下水(井戸)の水質検査の料金(年1回)はどうか
  • エレベータがあれば定期点検、消耗品交換の取次、料金はどうか
  • 消防用設備等法定点検 (半年ごと)の料金はどうか
  • 営業時間外のクレーム対応方法はどうか
  • 管理対応の記録は社内で共有する仕組みか
  • 原状回復を含めたリフォームをオーナー側で手配できるか
  • オーナー手配の工事の立ち会い、報告は可能か。立ち会い費用はどうか
  • 管理委託の契約期間は何年か
  • 借家人が契約内容に違反した場合、文書により催告をして何日以内に違反状況が回復、または回復のための行動を開始しない場合は無条件で契約解除となるか
  • 管理手数料はいくるか
  • オーナーに事後報告とする金額の上限はどうか
  • オーナーが入居者を連れてくることは可能か。手順やかかる費用はどうか
  • 業歴、管理棟数、戸数、社員数、管理物件の入居率について
  • 賃貸仲介、売買仲介、開発と分譲のうち、主な業務は何か
  • 管理物件の敷金、礼金、広告費、フリーレントの相場はどうか
  • 共用灯の交換費用はどうか。点灯管の交換や処分費を含む

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